Необходимо обратить внимание на то, что будущий успех инвестиционного проекта зависит от правильно выбранной концепции развития, которая полностью удовлетворяет инициаторов проекта и подтверждает ожидания инвесторов по уровню доходности на привлечение инвестиций. На дальнейших стадиях реализации проекта происходит шлифовка и доработка с точки зрения строительных норм и правил, получения согласований государственных и мунициапильных инстанций, возможных изменений конъюнктуры рынка и прочих факторов. Необходима увязка все интересов и требований таким образом, чтобы на выходе получился проект с минимальными отступлениями от выбранной стратегии и концепции.
Распределение долей собственности в будущем объекте недвижимости между участниками (инвесторами), выраженное в разделе площадей объекта и возникновении двух разных собственников объекта, накладывает определенные риски, связанные с тем, что площади объекта не равноценны по доходности, т.е. различные площади в составе объекта генерируют различный доход от их сдачи в аренду. В этой связи достаточно проблематично произвести четкое и справедливое разделение площадей объекта между инвесторами. Более того, участие нескольких собственников значительно влияет на управляемость проектом и его конечный успех. Трудности в согласовании вопросов, оперативности принятия решений, гибкости подхода к управлению, отсутствии единой политики продвижения и маркетинга объекта, а также управления арендными отношениями, разные подходы собственников и их видение данного бизнеса могут существенно сказаться на итоговых экономических показателях проекта. Принятие решения одним из собственников о продаже помещений в составе объекта и вовсе может привести к провалу проекта, поскольку в таком случае перестает обеспечиваться единая стратегия развития объекта и полностью разваливается концепция.
Возможным вариантом в распределения площадей объекта между инвесторами является вариант разделения площадей объекта по их функциональному назначению: торговый центр – полностью должен принадлежать одному инвестору, бизнес-центр – другому. Это позволит сократить риски и обеспечить некоторую независимость собственников объекта друг от друга. При выборе такой схемы необходимо предусмотреть технические решения объекта, позволяющие полностью развести данные функциональные составляющие комплекса. Другим вариантом урегулирование отношений между участвующими в проекте инвесторами будет вариант организации единой компании, которая в дальнейшем будет являться собственником объекта, с долевым участием в ней обоих инвесторов в пропорции, согласно их договоренности. Необходимо осуществить передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, проектированию и строительству объекта вновь организованной компании. На выходе участвующие инвесторы распределяют общий доход, генерируемый объектом, согласно их долям. Таким образом, эта схема позволяет справедливо распределить результаты реализации проекта между инвесторами, а также организовать единый блок, ответственный за оперативное управление строительством и эксплуатацией объекта. Преимуществом данной схемы также является то, что при ее использовании соблюдаются все необходимые формальности, предъявляемые к прозрачности схемы и отсутствию рисков при получении долгового проектного финансирования в кредитных организациях.
Актуальные курсы 163 валют с графиками их изменений Вы можете увидеть на сайте наших партнёров currency.events.
