Особенности оценки земельного участка

5 Янв 2015
Рубрика  Экономика, Аналитика

Земельный участок как объект недвижимости несколько отличается от других видов недвижимого имущества в силу своих особенностей. Во-первых, земля не может быть свободно воспроизведена как другие объекты недвижимости.

Во-вторых, она является объектом многоцелевого применения, т.е. может быть использована и как средство производства (например, земли сельскохозяйственного назначения используются для выращивания различных злаковых культур, овощей, картофеля и др., т.е. продуктов питания), и как пространственная основа для размещения других объектов недвижимого имущества. В-третьих, в связи с тем, что владения не имеют ограничений по срокам эксплуатации (в отличие от других объектов недвижимости), к их стоимости не применяется такое понятие как физический износ.

Оценка стоимости недвижимого имущества или земельного участка имеет большое значение, и особенно значимо его пользовательское назначение, т.е. к какой категории он относится, какое разрешенное использование имеет. Принадлежность участка к той или иной категории накладывает на него определенные сервитуты.

В Земельном кодексе РФ по целевому назначению и правовому режиму выделено семь категорий земель:

  1. Земли поселений. К ним относят участки, расположенные в черте поселений (городов и сельских населенных пунктов) и находящиеся в ведении городских и сельских администраций.

  2. Земли сельскохозяйственного назначения. К ним относятся участки, находящиеся за пределами поселений и предназначенные для нужд и целей сельского хозяйства.

  3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения. Сюда относят владения, находящиеся в ведении соответствующих учреждений и организаций для осуществления их хозяйственной деятельности (производственной, строительной и т.д.).

  4. Земли особо охраняемых территорий. Они имеют особое научное, культурное, историческое, природоохранное, оздоровительное и иное ценное значение. Для них установлен особый правовой режим, и они частично или полностью изъяты из хозяйственного оборота.

  5. Земли лесного фонда. Они включают в себя лесные и нелесные земли (например, дороги, болота), которые используются для целей ведения лесного хозяйства.

  6. Земли водного фонда. К ним относятся участки под водоемами, болотами, ледниками и иные земли, необходимые для использования водных объектов.

  7. Земли запаса. Это государственные земли, не предоставленные в собственность, владение, пользование и аренду муниципальным органам, физическим и юридическим лицам. Также к ним относятся участки, выведенные из хозяйственного оборота вследствие консервации. Земли запаса могут быть отданы в пользование только после их перевода в другую категорию.

Оценка земельных участков проводится на основе трех основных подходов: сравнительного, доходного и затратного. Каждый из этих подходов предполагает свою методологию расчета стоимости объекта. Выбор тех или иных методов проведения оценки зависит от особенностей оцениваемого земельного участка. Итоговая стоимость оцениваемого участка формируется на основе величин, полученных в результате применения вышеперечисленных подходов. При согласовании данных величин наибольшее доверие получает та из них, которая основывается на более полной и достоверной информации.


»


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>