Взаимодействие инвесторов при реализации девелоперского проекта

11 Янв 2014
Рубрика  Финансы

Девелоперский проект имеет отношении с несколькими видами ценностей, объединение которых приводит к формированию нового объекта недвижимости. Каждый из владельцев исходных ресурсов является инвестором, т.к. вправе участвовать в распределении собственности и прибыли после введения объекта в эксплуатацию. В данной статье будет отражен механизм взаимодействия инвесторов при реализации девелопсркого проекта.

Привлечение инвестиций

Привлечение инвестиций

Необходимо обратить внимание на то, что будущий успех инвестиционного проекта зависит от правильно выбранной концепции развития, которая полностью удовлетворяет инициаторов проекта и подтверждает ожидания инвесторов по уровню доходности на привлечение инвестиций.  На дальнейших стадиях реализации проекта происходит шлифовка и доработка с точки зрения строительных норм и правил, получения согласований государственных и мунициапильных инстанций, возможных изменений конъюнктуры рынка и прочих факторов. Необходима увязка все интересов и требований таким образом, чтобы на выходе получился  проект с минимальными отступлениями от выбранной стратегии и концепции.

Распределение долей собственности в будущем объекте недвижимости между участниками (инвесторами), выраженное в разделе площадей объекта  и возникновении двух разных собственников объекта, накладывает определенные риски, связанные с тем, что площади объекта не равноценны по доходности, т.е. различные площади в составе объекта генерируют различный доход от их сдачи в аренду. В этой связи достаточно проблематично произвести четкое и справедливое разделение площадей объекта между инвесторами. Более того,  участие нескольких собственников  значительно влияет на управляемость проектом и его конечный  успех. Трудности в согласовании вопросов, оперативности принятия решений, гибкости подхода к управлению, отсутствии единой политики продвижения и маркетинга объекта,  а также управления арендными отношениями, разные подходы собственников и их видение данного бизнеса  могут существенно сказаться на итоговых экономических показателях проекта. Принятие решения одним из собственников о продаже помещений в составе объекта и вовсе может привести к провалу  проекта, поскольку в таком случае перестает обеспечиваться единая стратегия развития объекта и полностью разваливается концепция.

Возможным вариантом в распределения  площадей объекта между инвесторами  является  вариант разделения площадей объекта по их функциональному назначению: торговый центр – полностью должен принадлежать одному инвестору, бизнес-центр – другому. Это позволит сократить риски и обеспечить некоторую независимость собственников объекта друг от друга. При выборе такой схемы необходимо предусмотреть технические решения объекта, позволяющие полностью развести данные функциональные составляющие комплекса.  Другим  вариантом урегулирование отношений между участвующими в проекте инвесторами будет вариант организации единой компании, которая в дальнейшем будет являться  собственником объекта, с долевым участием в ней обоих инвесторов в пропорции, согласно их  договоренности.  Необходимо осуществить передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, проектированию и строительству объекта вновь организованной компании. На выходе участвующие инвесторы распределяют общий доход, генерируемый объектом, согласно их долям. Таким образом, эта схема позволяет справедливо распределить результаты реализации проекта между инвесторами, а также организовать единый блок, ответственный за оперативное управление строительством и эксплуатацией объекта. Преимуществом данной схемы  также является то, что при ее использовании соблюдаются все необходимые формальности, предъявляемые к  прозрачности схемы и отсутствию рисков при получении долгового проектного финансирования  в кредитных организациях.

 


»


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>